Проводятся геодезические и геологические изыскания. В рамках предпроектной подготовки создается эскизный проект, осуществляется комплексное проектирование, готовится проектная и рабочая документация, ведутся согласовательные работы. Результат проделанной работы – это реализованные проекты на Дальнем Востоке: жилые комплексы, торговые центры, офисные, производственные здания и многие другие объекты.
Геннадий Ельмин – генеральный директор проектной компании «ПримИнжиниринг». Он рассказал нам об основной деятельности, функционировании и успешно реализованных проектах компании более подробно.
– Геннадий, расскажите, какой самый большой и крупный проект вам удалось реализовать?
– Среди крупных проектов компании «ПримИнжиниринг» хочется выделить жилой комплекс для завода «Сухой» в г. Комсомольске-на-Амуре, который специализируется на производстве самолетов. Здесь расположен очень большой комплекс, где завод ранее собирался размещать своих сотрудников. Наша компания реализовала идею, но комплекс с 120 тыс. жилой площадью так и не открылся. Или действующий жилой комплекс «Грин Палас Мира-Пуркаева» в г. Южно-Сахалинске. Также хочется отметить, что ранее компания «ПримИнжиниринг» занималась промышленной деятельностью, комплексным проектированием промышленных предприятий. Среди успешно реализованных проектов – авиационный завод «Прогресс» в г. Арсеньеве. Здесь была достаточно большая программа модернизации при выпуске новых вертолетов и крупная программа с точки зрения финансирования, где сумма реконструкции составила около 6 млрд.руб.– Очень интересно! А как Вы думаете, за что строители не любят проектировщиков, архитекторов и прочих дизайнеров? Почему возникают разногласия между специалистами?
– Если вы спросите любого профессионального строителя, что он думает о проектировщиках, архитекторах и прочих дизайнерах, то, к сожалению, ответ будет звучать не в самой положительной форме. И наоборот. Я думаю, причина такого отношения строителей к проектировщикам, как раз то, что, как и любое совместное дело, строительные проекты часто сопровождаются спорами и разногласиями. И одной из главных фигур в этих спорах становятся строители. Проектировщики же часто воспринимают их как главное препятствие для реализации своих «гениальных» решений. Ведь зачастую строители прибегают к более простым способам и формам реализации заказа. Хочу добавить, что строительство – это вовсе не простая сфера деятельности. Кроме двух «враждующих» сторон, есть еще заказчик, контролирующие органы и конечный пользователь, требования которых должны быть соблюдены. Несмотря на возникающие разногласия, специалисты находят компромисс, и проекты претворяются в жизнь.– По Вашему мнению, зачем в одном районе строят 10 одинаковых небоскрёбов?
– Хороший вопрос, да и ответить на него достаточно просто, на самом деле. Ведь районы города подчиняются правилам градостроительства. В определенных районах есть установленная определенная плотность застройки: на 1 гектар земли должно быть 2,5 тыс. плотности жилья. Таким образом, происходит расчет на гектар земли. Или квадратные метры жилой площади, если мы говорим про жилую застройку. Это определяется тем, что в центре города никогда не будут строить маленькие здания, потому что там очень высокая градостроительная стоимость: земли, коммуникаций и прочее. Безусловно, важным факторов является то, что каждая стройка, каждый проект должен быть детально продуман. Если же застройка не продумана, это может быть не очень удобно и целесообразно. Однако современные технологии позволяют не ограничиваться в проектировании. Если эта застройка планировалась и включает в себя все функции для комфортного существования людей, то это вполне удобно. Какие это могут быть функции: наличие парковки и зоны отдыха, торговые центры и магазины. При наличии этих функций можно назвать это место «город в городе» – когда все сгруппировано, соблюдено и учтено. Однако если место лишено каких-то функций для социума, например: отсутствие парковок при жилом здании, узкие дороги на территории жилого комплекса, отсутствие продуктовых магазинов, то большинство людей начинает «возмущаться». И это касается не только небоскребов и высотных зданий, но и малоэтажных зданий. Например, сейчас в отдаленных районах г. Владивостока строятся четырехэтажные жилые здания. С одной стороны, там отличная постройка, комфортно, уютно, вокруг красивый парк и белочки скачут. Однако могут отсутствовать важные структуры, в том числе транспортная остановка или магазин. «Один дом на отдалении сам себя не прокормит», – утверждает Геннадий.– Почему же тогда строят одинаковые здания?
– Некая типизация была во всем и всегда. Задумайтесь, из каких материалов «сотканы» здания? Бетон, фасад, стекло, кирпич. И в принципе, за последние 50 лет в строительстве больше ничего и не применяется. Но не стоит забывать, что в настоящее время все модернизируется, технологии оттачиваются, совершенствуются, применяются. Поэтому стоит предположить, что в будущем нас ждет большое разнообразие строительных материалов. Конечно, не исключаем тот факт, что если все здания однотипные, причина может крыться в скучном застройщике. Где-то специалист сэкономил на фантазии, идеях, бюджете. Но сейчас это уже пережито. Сейчас большинство специалистов за разнообразие, за ритмы, за проявление творчества и воплощение свежих идей. Проектировщики могут реализовать любой замысел, но не менее важен запрос от самого города: что хотят и что желают видеть люди. И очень важно, чтобы застройщик осознавал свою ответственность. Ведь это проект не на 2 года или 5 лет. Это проект на десятилетия! Потому что то, что мы делаем сегодня в области комплексного проектирования и строительства, должно оставаться таким же надежным, удобным, комфортным и безопасным. Важна ответственность каждого участника проекта стройки.– Может ли город ограничить проекты комплексного проектирования в количестве этажей?
– Конечно! Например, в г. Владивостоке по правилам землепользования и застройки в основном указана застройка до 30 этажей. Но это не говорит о том, что нельзя строить больше этажей. 30 этажей – это утвержденный стандарт. Если кто-то хочет здание выше, длиннее, шире, масштабнее, то необходимо дать обоснование, зачем это следует сделать. Одна из характеристик по стандарту – это здания высотой 100 метров. То, что идет больше 100 метров, предполагает дополнительные мероприятия: пожаротушение, эвакуация, другой вид контроля и иные экспертизы. До 100 метров нужно проходить региональную государственную экспертизу. Но после 100 метров мы обязаны проходить Главгосэкспертизу федерального уровня, так как этот объект становится технически сложным или даже уникальным. Именно поэтому сфера градостроительства очень регламентирована. Можно делать и по-другому, но должно быть точное обоснование либо отдельные специальные нормы.– Влияют ли как-то проектировщики на количество парковочных мест на территории новых жилых комплексов? И почему их всегда так мало?
– Этот вопрос тоже регламентирован городом. В каждом муниципальном округе есть свои нормативы градостроительства. В Уссурийске, Владивостоке, Артеме, Хабаровске, Москве – в каждом городе они различны. И каждый город изначально разрабатывает документ землепользования и застройки. Далее разрабатывается на каждый район территориальная единица планирования – проект планировки территории, который тоже регулируется, исходя из закрепленных норм. Например, во Владивостоке на одну машину установлено значение: 1 машина на 100 квадратных метров жилой площади либо 0,5 машины на одну квартиру. То есть на каждые 100 метров жилой площади полагается одна машина.– Сейчас многие хотят, чтобы было больше машин, но для города это не есть хорошо. Что вы думаете по этому поводу?
– Машина с точки зрения города – это хлопоты. Для машин требуется построить большие, широкие, комфортные дороги. Сравните: цепочка машин длиной в 500 метров перевезет 50 человек, а 1 автобус длиной 12-20 метров перевезет 50 человек. Таким образом, это можно отнести к вопросу экономики. Однако с точки зрения Владивостока, у нас есть рельефы, дороги, которые усложняют эту историю. Поэтому все хотят ездить на машине, потому что это удобно и комфортно. Плюс – невысокая стоимость владения, ведь базово машину можно купить от 100 до 200 тыс.руб. Но все же это транспортное средство, которое занимает свое место на парковке и дороге. Во Владивостоке мы можем увидеть 300 квартирных зданий, а парковок – 400 с копейками. В результате, не хватает мест для стоянки транспорта. Да, спрятать их под землю – хорошая идея, но очень затратная. Ведь себестоимость парковочного места внутри жилого комплекса в закрытом парке со всеми инженерными системами без прибыли застройщика обойдется минимально в 1 млн.руб. Соответственно, это такой же объект недвижимости, но нужны заинтересованные люди, пользователи, кто будет покупать, иначе не для кого строить, а наши земельные ресурсы ограничены.Важным и влияющим моментом являются дома «по классам». Раньше в г. Владивостоке новостройки считались как что-то очень новое и современное. Потом появилось то, что побогаче. Появились классы: «комфорт», «бизнес», «премиум». Сейчас используются новые материалы и технологии. Соответственно, открываются новые разделения. Например, не просто панель, бетон или кирпич, а что-то более современное и новое. Но стоит согласиться, что даже из панели можно сделать очень красивое сооружение. Это не является эконом-вариантом. Это не значит, что на возведении здания сэкономили. Нет, это просто считается массовым экономическим строительством. Оно быстро строится, соответствует всем потребительским характеристикам, но лишено каких-то изысков. Например, жилой комплекс «Формат» в Надеждинском районе сделан из той же панели. Только эти панели сразу выпускают отделанными. Технология та же самая. Панели, которые строились ранее, абсолютно идентичны технологиям сегодня. Сейчас сами жилые комплексы снабжены определенными опциями, которые удобны для жильцов. Например, более широкая лестничная клетка или более комфортный и вместительный лифт, удобный вход в здание с земли без десяти ступенек. Это малозначительные опции, но именно они продают профиль конечного пользования. Это уже классификация не эконома, а комфорта. В Западной части, где строят намного больше и масштабнее, есть разделение на эти классы: «комфорт», «бизнес», «премиум». Но не следует забывать, что Владивосток – это лидер построек на Дальнем Востоке. Например, в Москве в прошлом году построили 15,1 миллиона квадратных метров недвижимости, в том числе 7,4 миллиона «квадратов» жилья, используя новые идеи, материалы и технологии. Соответственно, на развитом девелоперском рынке есть определенная квалификация, новые идеи и технологии. И они приходят к нам!
– Геннадий, а что Вам искренне нравится в своей профессии?
– Наверное, следует сказать, что компания «ПримИнжиниринг» – это проектная, а не архитектурная компания. То есть в компании больше инженерных задач и функций. Именно поэтому каждый проект – это вызов, где необходимо набираться смелости, браться за дело и побеждать. Каждый проект – это победа.Сфера строительства – это сфера ответственных, целеустремленных и сильных людей. В этом направлении много барьеров и непредвиденных трудностей; подписей, договоренностей и бумажек; законов, норм и нормативных актов. То есть построить что-то – это пройти огромный квест. Это сравнимо со спортсменом, который участвует в забеге с препятствиями. Есть интересные задачи и люди; есть огромный элемент творчества и созидания; есть возможность вкладываться душой и понимать, что твоя работа приносит пользу другим. То, что мы делаем сейчас, останется на очень много лет, десятилетия. У нас нет права на ошибку. Приходится мыслить стратегически, задаваться вопросом: «Что будет со зданием через десять лет?». Построить что-то сейчас – это не проблема, даже с учетом всех препятствий. Но нужно осознавать, что это надолго. Этим продуктом будут пользоваться люди. Замысел, который застройщик или заказчик носит у себя в голове и мыслях, мы оцифровываем, переводим, дополняем, чтобы в конечном итоге этот замысел реализовать в полном объеме. Это есть то, чем мы по-настоящему гордимся!
– А есть ли то, что бесит, раздражает в работе?
– Конечно! Существует и то, что «бесит» в работе. Например, где-то пошли на неудобство, на некую сделку с совестью. А порой то, что мы видим, хотим реализовать (наши идеи, фантазии, видения) не реализовывается, не раскрывается в полном объеме. И причины могут быть разные. Например, нехватка средств для реализации идей или недоступность необходимых технологий. Стоит сказать, что мы «завязаны» в рамках реальности. Есть те редкие материалы, из которых делают сооружения строители, но на Дальнем Востоке либо их нет, либо перевозка дорогая, либо потому что у специалистов нет навыков работы с этими материалами. Проблемы могут возникать разные, как со стороны заказчика, так и со стороны исполнителя. Еще одной проблемой может являться и то, что местами качество реализации может «хромать». На бумаге может быть сделано аккуратно, красиво и думаешь, что этот «идеальный вариант» будет отлично перенесен в чистовик, в реальность. Но на самом деле реализация может «подвести». Безусловно, такие моменты бывают, но все поправимо и достижимо.– Как искренне и честно Вы отзываетесь о своей работе! Какой совет Вы бы дали начинающим проектировщикам?
(отвечает с улыбкой на лице)– Не начинать! А если начинать, то только по любви к своему делу. Учиться, совершенствоваться, работать над ошибками и просто любить то, что делаешь.
